上海这样的"学区房"，还能买吗？

最近，我们针对上海二手房价格核验进行了一系列的深入调查。

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从去年开始，学区房就受到市场的广泛关注。按照兔博士数据，上海2020年学区房涨幅为约15%，有部分涨幅达到了20%甚至更高，而学区房的数量则比往年下跌了约24%。

那么目前随着二手核验价政策的出台，二手学区房的实际价格如何？是否还一房难求？为了一探真相，我们实地探访拥有优质学区的二手学区房，来看看这些房子，目前在市场上到底香不香？

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市中心学区房，现在卖什么价？

这一次关于学区房的探访，我们选择了徐汇区，作为探访的对象。原因大家应该也都清楚，徐汇区名校聚集，被不少家长称为是上海最强教育区。

我们首先来到了徐汇天平街道一梯队的建襄小学，在学校不远处就有专门做学区房生意的中介门店。

当天中介带我们探访了一个面积约为35㎡左右的一房沿街老大楼学区房，这个学区房目前没有挂在系统上。房子对口的是建襄小学，价格为805万。35㎡，就要805万？稍微算一下，一平米超过了20w，这价格怎么也谈不上便宜吧？

中介之所以介绍给我，是因为这是对口建襄小学的最低门槛学区房。看的是总价，不是单价，总价代表了它的上车门槛。

中介还给我看了下他手机上的APP界面，此前确实有单价20多万成交的房源，而且中介告诉我说，同一个学区内就只有极少的几套可以出售，房源量很少。

现在的学区房，依旧是一房难求吗？

大家都知道，学区房面积越小，越受欢迎。

为了学区上车的房子，低总价是第一位的。中介根本也不会介绍特别高总价的房子，通常情况下都是先卖出去总价最低的那套房子，才会卖倒数第二低的，够上车就行。

地产君搜了一下上海链家的网站，随着上海二手房核验价格政策的出台，徐汇天平街道的学区房已经全部下架。在中介门店现场，线下房源也仅仅一到两套，尤其是老公房的学区房，它们不像是高层楼房会具有很多的房源。

市场行情方面，中介告诉地产君：“由于天气因素和政策的因素，目前来看房子的客户的确减少了不少，现在房子看好，价格都是可以和房东来谈的。”

买学区房的人，是真需求还是投资？

到底购买学区房的人是为了小孩上学的父母，还是作为投资来使用？

中介告诉地产君，这些购买老破小学区房的，基本还是为了子女上学的。因为这些老破小学区房的年份比较久，多为80年代的房子，甚至还有更早的。除了具有学位属性外，即使地段再好，意义也不是很大。

对于投资者来说，算上五年的税费，意义真的不是很大。他们也不能预料到几年之后的市场情况。

而对于家长来说，则考虑的是孩子入学这个现实问题，他们比别人要着急的多。学区房对孩子的落户时限是有要求的，那么孩子出生到3岁之前，必须要落户。如果想要在那里读一类幼儿园的话，就更麻烦了，可能刚出生就要落户了。

第四，学区房是否降温，购房者们众说纷纭

地产君在近期的随机调查采访中发现，对于上海学区房是否降温，购房者们的反应各不相同。

“我住的小区，属于徐汇漕河泾街道，原本每平米单价在8万元左右，后来开了某第一梯队小学的分部，去年年底涨到10万元，目前已经逼近12万元了。”刘女士说。

“我4年前买了学区房，大概涨了300多万，最近在看初中学区房，价格涨太多买不起。”王先生对地产君说。

“娃小学旁边就是某知名集团的中学，前段时间该学校由民办学校转成公办学校，很多家长当时都以为对口的楼盘房价会大幅下跌。不过，中介说房价之前的确有微跌，但是现在基本还维持原来的价格，并没有想象中的大幅下跌，也没有集体抛售迹象。”另一位刘先生对地产君说。

“我们买的是徐汇龙华板块的“老公房”，39平方米500万元，是上海学区房价格顶峰时买的。但对口学校的一梯队报名人数超过了预招人数，就要按年限排序，看谁买的早，我家娃才2岁，不知道未来会怎样，看大家说学区房会跌，我真有点后悔，不过想想我也是刚性需求也就没什么了。”家长胡女士对地产君表示。

后记

学区房，特别是老公房的学区房，未来还是有一定风险的，当一套房子要在手里留存8年9年的时候，八十年代的房子在未来会变得更老旧。

如果万一学区政策有变，比如民办学校政策又产生变动，面对市面上其它的学区房，可能会不太好出手。

学区房就如同击鼓传花一般，人人都觉得花会永远传递下去，意识不到可能花就在自己手中卡住。

*免责声明：本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。文中所有户型面积为建筑面积（约）。

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